Modificările realizate fără autorizație de construire aduc mari probleme în momentul în care se dorește vânzarea apartamentului sau accesarea unor credite bancare. Atunci când doriți să vindeți apartamentul, potențialii cumpărători pot fi descurajați de lipsa autorizației, fapt ce poate duce la scăderea valorii și la dificultăți în găsirea unui cumpărător dispus să plătească prețul cerut.
Pe lângă impactul asupra valorii de piață, modificările realizate fără autorizație pot afecta și procesul de accesare a unui credit bancar. Instituțiile financiare pun în ultima perioadă un accent deosebit pe evaluarea riscurilor înainte de a acorda un credit ipotecar și trimit un evaluator. Dacă în urma auditului se constată modificări structurale ale pereților, banca poate respinge cererea de finanțare ori să impună intrarea în legalitate în maximum 180 de zile de la acordarea creditului și realizarea unei expertize tehnice cu privire la afectarea sau neafectarea structurii de rezistență în urma modificărilor efectuate.
Unele modificări pot fi realizate fără autorizație, cu condiția să nu afecteze structura de rezistență și/sau arhitectura clădirii.
Acestea sunt:
Conform prevederilor Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, dacă modificările efectuate în apartament implică modificări de configurație a pereților ori a fațadei, le putem realiza legal doar în baza unei Autorizații de construire finalizate cu Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Autorizația de construire își pierde valoarea atunci când nu este însoțită de Proces-verbal de recepție, iar lucrările se consideră nefinalizate.
Modificările aduse Legii 50/1991 în anul 2020 prin art. 37, alin. 2, fac din intrarea în legalitate a modificărilor interioare executate fără autorizație de construire ori cu nerespectarea acesteia o chestiune mai simplă, cu condiția ca modificările să fie mai vechi de 3 ani și să nu fi fost aplicate amenzi contravenționale. Intrarea în legalitate se face prin obținerea Certificatului de Edificare, pentru care sunt necesare in general următoarele documente:
Dacă vă aflați în situația în care banca v-a acordat creditul, însă v-a impus să intrați în legalitate în termen de 180 de zile, trebuie să dovediți că modificările sunt mai vechi de 3 ani și că nu au fost aplicate amenzi. Având în vedere faptul că ați cumpărat pe schița veche, primăria consideră că sunteți proprietar de mai puțin de 3 ani, astfel încât nu vă încadrați în prevederile articolului 37 și nu puteți intra în legalitate decât prin amendă și obținerea autorizației de construire, un proces mult mai îndelungat și costisitor financiar. Sfatul nostru este ca, la vânzare, să obțineți de la vânzător o declarație notarială prin care să specifice faptul că a realizat modificările în urmă cu cel puțin 3 ani, astfel încât să reiasă faptul că nu dvs. ați făcut modificările.
Certificatul de Edificare este un document oficial eliberat de primărie, care spune că la baza construirii(modificarilor) stă o Autorizație de Construire valabilă și că există Proces-verbal de Recepție la terminarea lucrărilor. Acest Certificat de Edificare stă la baza actualizării documentației cadastrale (a releveului) conform cu realitatea la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara. Lucrările (modificările) care nu au avut autorizație, care se încadrează în prevederile articolului 37, alin. 2, din Legea 50/1991, vor atașa la dosarul pentru obținerea Certificatului de Edificare, în loc de Autorizație de Construire și Proces-verbal de Recepție, o expertiză tehnică MLPAT privind respectarea cerințelor fundamentale în materie de construire și a încadrării în reglementările urbanistice aprobate.
Știm că timpul dvs. este prețios, așa că ne-am specializat în vederea realizării tuturor documentațiilor tehnice necesare obținerii Certificatului de Edificare de la primărie și actualizarea documentației cadastrale la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Fiecare lucrare este unică în felul ei și poate necesita o altă abordare, de aceea vă invităm să ne sunați să discutăm detaliile specifice ale lucrării dvs.